22万一套的酒店公寓，8年回本，说有独立产权，请问，值得投资么
投资酒店式公寓需要谨慎，理由如下：
1.回报率。22万的公寓，承诺8年回本，有独立产权。年租金2.75万元，年投资回报率高达12.5%。这样的回报率令人感觉恐怖，目前保本类的理财投资只有4%-5%左右的收益率；信托行业2018年的平均回报率在7.8%；全球最高的租售比是在美国达拉斯7.235%，而中国北上广深的平均租售比只有2%不到，请问12.5%的回报率是正常的吗？
2.变现能力。酒店式公寓的变下能力几乎为0，一般买入后，只能持有到最后，遇到急需用钱的时候，其实也挺麻烦的。
3.生活成本。酒店式公寓一般是商水商电、中央空调的耗电特别巨大、没有学区、不能落户，这就造成了酒店式公寓的生活成本极高。笔者的朋友就有购买过酒店式公寓的，夏天开20天的空调，800多的电费真的是令人乍舌。
4.租期不可持续。不要听开发商的忽悠，什么返租，这些基本都是骗人的。真的有那么好的收益，开发商为什么要卖给你？自己拿去做抵押，利率比12.5%低多了，中间的利差为什么要给你赚？他自己赚不是更好吗？
综上所述，这个酒店式公寓的投资项目，在笔者这里是行不通的，身边也有好多人购买酒店式公寓，最后实际的年化回报率在6%都不到，上百万的酒店式公寓，还是国内前5的的房地产开发商的作品，一样是经营不善，不了了之。
我们有做过商业公寓，售后返租公寓的托管项目。我从投资收益率的角度，回答你值得不值得投资。
1）年投资回报率。总价22万，8年回本，年化收益率为13%。正常这类售后返租项目的年化回报在3%左右，远远没有13%。具体的算法，你可以看看我在头条上的文章，之前有专门提到过。目前我见过成都的某科的商业公寓，确实可以做到5%的年化，前提是地产补贴给售后返租项目，才能达到给承诺给业5%的年化收益。
2）追加投资。这类售后反租做酒店式公寓，即使开发商是精装修，但是软装是不够的，还需要业主追加投资软装费用。市场上软装的费用200-2000不等。而且这笔软装费用还没有算投资回报率。
3）商业目的。所有房企之所以做返租做酒店式公寓，是帮助其销售房产的目的。在部分购买商业公寓的客户，是投资客，房企不帮助业主解决投资需求，业主很难成交。如果收楼后，业主直接做出租，它的收益远远要低于做知租酒店的收益。所以，房企引进短租酒店运营商。
4）政策风险。基本上90%的售后反租公寓，是无法办证酒店消防证和特行证。这类项目有一定的政策的风险，没有特许做日租酒店是不合法的。对于，业主来说，这是一个实实在在的政策风险。
22万一套的酒店公寓，8年回本，每年收入2.75万元，换算成年租金回报率就是12.5%，值得投资吗？如果能够实现的话当然值得投资，因为投资回报率远远跑赢银行理财、跑赢通胀，但是这样的“好事”很大可能就是个挖好的坑。
目前正规的理财，超过6%的收益都会有损失部分或全部本金的风险，一间总价20来万的酒店公寓，竟然承诺12.5%的回报率，题主觉得有可能吗？这样高的回报率存在极大风险，如果是以托管返租的形式“实现”，则印证了我的推测。
何为托管返租？就是一些实力不济的开发商为吸引购房者投资，打着很响亮的招牌，比如与某个知名的世界级五星酒店合作，每年返租多少多少，甚至开出8%～15%不等的返租率加速资金回笼，而一旦购房者入套，接下来就是由购房者与运营公司签订合同，甚至有的开发商还会提供第三方担保。
实际情况是，要么房子在建设的过程中，因为受到市场行情波动影响，导致酒店价格下降，无法兑现承诺的收益率，开发商和运营公司又承担不起相应的损失，工程不得不烂尾；要么在投入运营的过程中，同样因为市场波动导致酒店经营亏损无法兑现承诺。
遇到此类情况，当购房者去找开发商清算的时候，要么开发商以破产为要挟破罐子破摔，要么运营公司宣布破产或早已易主，投资者的权益最终无法得到保障。
至于有没有独立产权根本无关紧要，托管返租式酒店本身就是实行统一经营，统一管理，一旦因亏损导致破产，即便购房者拥有独立产权，也会孤掌难鸣，无法恢复运营，租不出去也卖不掉。
不请自来。笔者不是很看好这样的投资，题主投资酒店式公寓需要谨慎，理由如下：
1.回报率。22万的公寓，承诺8年回本，有独立产权。年租金2.75万元，年投资回报率高达12.5%。这样回报率令人感觉恐怖，目前保本类的理财投资只有4%-5%左右的收益率；信托行业2018年的平平均回报率在7.8%；全球最高的租售比是在美国达拉斯7.235%，而中国北上广深的平均租售比只有2%不到，请问12.5%的回报率是正常的吗？
2.变现能力。酒店式公寓的变下能力几乎为0，一般买入后，只能持有到最后，遇到急需用钱的时候，其实也挺麻烦的。
3.生活成本。酒店式公寓一般是商水商电、中央空调的耗电特别巨大、没有学区、不能落户，这就造成了酒店式公寓的生活成本极高。笔者的朋友就有购买过酒店式公寓的，夏天开20天的空调，800多的电费真的是令人乍舌。
4.租期不可持续。不要听开发商的忽悠，什么返祖，这些基本都是骗人的。真的有那么好的收益，开放商为什么要卖给你？自己拿去做抵押，利率比12.5%低多了，中间的利差为什么要给你赚？他自己赚不是更好吗？
综上所述，这个酒店式公寓的投资项目，在笔者这里是行不通的，身边也有好多人购买酒店式公寓，最后实际的年化回报率在6%都不到，上百万的酒店式公寓，还是国内前5的的房地产开发商的作品，一样是经营不善，不了了之。
酒店公寓，可以理解是一家酒店里的各个套间房，然后卖给你吗？
以前电视播过新闻，那个是假的，说是盖一个度假酒店，酒店内有度假旅游项目，然后让你当业主，这套房，平时出租，可以挣返利，酒店方做托管。房主要来度假了，只要付点服务费就能住。一般是盖着个工地的模样就是出售，8年回本对不对，他盖个一年两年，期间每月正常返利，然后就烂尾了。你陷入无尽头的申诉道路上。。
另外你说的有产权，那应该是正常的商品公寓。得看是现房还是期房，什么地段。最怕遇上了非法集资的调调，拿钱就跑路的。再说，22万能买到的产权公寓，是什么地段呢、他这个8年回本是口头承诺吗？有无公司托管，现在一线城市的人才公寓很流行这种，找业主买房，然后物业帮你租出去的。人家是不愁客源的。但是也不可能8年回本。
看什么城市的，了解当地租金和租户市场。（咨询当地中介也可以）
包租不建议，有管理费等等。能自己去出租是最好的，如果在景区附近的可出租可放着自己度假用。
房价30万，租金能在1500就可以下手